Xin chào cả nhà, Tuấn đây.
P/S: Bài viết này Tuấn được truyền cảm hứng từ thầy Hiếu TV và trải nghiệm 12 năm trong nghề bất động sản của mình.
Hôm nay là ngày 14/12/2022, Tuấn tranh thủ ghi lại chút quan sát và đúc kết của mình về nền kinh tế của thế giới, Việt Nam và thị trường bất động sản của giai đoạn này:
Chúng ta tạm chia người mua bất động sản thành 4 nhóm chính :
- Nhóm 1: Người mua bất động sản với 100% tiền mặt để ở.
- Nhóm 2: Người mua bất động sản vay vốn ngân hàng ( thông thường vay 70% ) để ở.
- Nhóm 3: Người mua bất động sản với 100% vốn tiền mặt để đầu tư.
- Nhóm 4: Người mua bất động sản vay vốn ngân hàng ( thông thường vay 70% ) để đầu tư.
Và giờ chúng ta cùng nhìn xem, tâm lý của các nhóm này thay đổi ra sao nhé:
- Đa số 4 nhóm mua bất động sản ở trên điều tin rằng, khi mua bất động sản sẽ có lợi nhuận và an toàn.
- Bối cảnh giai đoạn này là :
*Thế giới:
- Để giảm lạm phát, Feb đã tăng lãi suất mạnh mẽ.
*Việt Nam:
- Lãi suất huy động từ ngân hàng Việt Nam ổn định ( Vietcombank từ 5-6%|năm cho kỳ hạn 12 tháng ).
- Room tín dụng cho vay mua bất động sản dồi dào.
Đây cũng là giai đoạn giá bất động sản tăng trưởng mạnh mẽ. Có nơi tăng gấp 4-5 lần.
- Những bất động sản tốt được rao bán hiếm khi có, nếu có thì giá được rao bán rất cao. Giai đoạn này người đi mua bất động sản ít sự lựa chọn, hoặc nếu có sản phẩm thì độ cạnh tranh để mua được sản phẩm tốt rất cao. Bản thân Tuấn làm bất động sản hơn 11 năm với Novaland, Vingroup chứng kiến rất rõ việc này. Có người muốn mua bất động sản tốt phải chấp nhận mua chênh ít thì vài trăm triệu, nhiều thì vài tỷ đồng.
- Đây có thể nói là giai đoạn, người cầm tiền chưa chắc có cơ hội mua được sản phẩm tốt. Bản thân Tuấn là công ty phân phối cho Vingroup, nhưng khi có sản phẩm tốt thì các đại lý phải bốc thăm mới có thể lấy hàng được. Nhiều khi 40 đại lý cùng bốc thăm cho 5-10 sản phẩm.
=> Tâm lý nhà đầu tư ổn định bởi sự ổn định của lãi suất và room tín dụng vay mua nhà dồi dào. Chính vì vậy tạo nên sự tăng trưởng của bất động sản. Đồng thời giảm cơ hội cho người mua nhà ở nhóm 1 và nhóm 3 ở trên.
Bối cảnh:
*Thế giới:
- Fed tăng lãi suất mạnh mẽ
- Chiến tranh giữ Nga và Ukriena
- Bước vào giai đoạn tăng trưởng chậm.
*Việt Nam:
- Lãi suất huy động tăng cao ( ngân hàng Vietcombank 7,4%|năm cho kỳ hạn 12 tháng ).
- Room tín dụng cho vay bất động sản thắt chặt, một số dự án đã đến hạn giải ngân nhưng ngân hàng hết room và không giải ngân được cho khách hàng.
- Các nghành nghề khác của nền kinh tế gặp khó khăn. Do ảnh hưởng của sự tăng trưởng chậm lại của kinh tế thế giới
Giá bất động sản giai đoạn này bắt đầu chững lại. Giảm nhẹ với những bất động sản không có giá trị sử dụng, khai thác bị bơm thổi quá mạnh ở giai đoạn trước. Đa số những bất động sản giảm là những bất động sản xa trung tâm.
- Tại các vùng trung tâm, các bất động sản tốt cần bán bắt đầu xuất hiện. Nhưng theo quan sát của Tuấn thì giá không giảm hoặc giảm rất nhẹ nhàng. Nguyên nhân chủ yếu những chủ sở hữu này kẹt dòng tiền ở các mô hình kinh doanh khác, hoặc đang vay mua các bất động sản khác và cần cơ cấu lại tài sản để đưa dòng tiền về mức an toàn.
- Giai đoạn cơ hội tốt xuất hiện nhưng ít nhà đầu tư nắm giữ tiền mặt, vì vậy rất nhiều cơ hội có 102 xuất hiện nhưng ngậm ngùi nhìn nó trôi qua.
- Với nhóm 2 và 4, chi phí lãi vay cao, cộng với nền kinh tế khó khăn, thu nhập giảm, chính vì vậy nhóm này là nhóm khó khăn nhất trong giai đoạn này. Đặc biệt nếu không biết quản lý rủi ro trong dòng tiền tốt.
Bài học rút ra:
- Nếu thuộc nhóm 1 và 3: Quản lý rủi ro tốt hơn về dòng tiền đầu tư, rủi ro về lãi suất ngân hàng.
- Nếu thuộc nhóm 2 và 4: Nếu full tiền mặt và view khoản đầu tư dài hạn ( 5-10 năm ) và có một dòng tiền lành mạnh thì ăn ngon, ngủ yên trong thị trường giông bão như hiện tại. Đặc biệt, đây là nhóm có cơ hội để săn những bất động sản ngon trong giai đoạn này
- Luôn có dòng tiền dự trù để chớp lấy những cơ hội tốt.
- Với thị trường giông bão, là cơ hội để nhà đầu tư cá mập săn hàng với giá tốt. Tuấn gọi là “ Mùa chuyển giao tài sản “.
14/12/2022, Tuan Tran Research
