Trước khi chúng ta cùng nhau tìm hiểu một CÔNG THỨC ĐỂ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN NGHĨ DƯỠNG THÀNH CÔNG, Tuấn muốn chia sẽ cho các anh chị một câu chuyện trải nghiệm của chính mình như sau:
Khi Tuấn có kế hoạch để đi du lịch tại một bãi biển xinh đẹp và ăn những món ăn hải sản tươi sống, tận hưởng gió biển và một bầu không khí tuyệt vời nào thì thường Tuấn sẽ làm các bước như sau:
Bước 1: Tuấn sẽ research xem nơi Tuấn sẽ lưu trú sẽ có gì ? Ăn gì ? Chơi gì ? Giải trí gì ? Trải nghiệm gì ? Mua sắm gì ? Khoảng cách xa hay gần? Di chuyển bằng phương tiện gì ? bãi biển có đẹp không? Gần không? Tắm được không ? ( một số bãi biển tắm không được ).
Thường thì ở bước này Tuấn hay research trên các app booking du lịch như booking.com hay traveloka, ứng dụng sẽ tự hiển thị các thông tin về tiện ích cho chúng ta biết ( lưu ý là Tuấn chia sẽ trải nghiệm thực tế của cá nhân chứ Tuấn hoàn toàn không quảng cáo cho 2 ứng dụng này ).
Bước 2. Tuấn resrearch xem khách sạn hoặc Vilass và giá có phù hợp với nhu cầu của mình hay không.
Bước 3. Nếu một điểm đến hấp dẫn, mang lại nhiều trải nghiệm và với một người chọn cuộc sống trải nghiệm, với một công việc yêu thích mang lại cho Tuấn sự tự do như hiện tại, thì thường Tuấn sẵn lòng ở từ 1 tuần đến 1 tháng.
Và thêm một điều nữa, nếu chi phí sinh hoạt 1 tháng của Tuấn bình quân là 30 triệu/tháng, 1 triệu/ngày. Thì khi đi du lịch 1 tuần, Tuấn thường chuẩn bị ngân sách từ 10 triệu – 15 triệu, 2,1 triệu/ngày, và cuối cùng cái Tuấn mang theo khi đi du lịch, đó là một tâm lý hào hứng, vui vẻ,… mặc dù đã đi du lịch rất nhiều lần, nhưng dường như trước lúc đi, lần nào tâm trạng cũng nôn nao, tối ngủ hổng được!
Qua câu chuyện trải nghiệm thực tế trên của Tuấn, thì chúng ta có thể thấy được điều gì ?
Thứ 1, Những tiện ích, vui chơi, giải trí, trải nghiệm,…. Là yếu tố quan trọng hàng đầu quyết định địa điểm Tuấn chọn để lưu trú cho một chuyến du lịch của Tuấn. Ở một nơi mà chẳng có chổ ăn , chổ chơi thì thật sự rất chán!
Thứ 2, Yếu tố tiện ích sẽ tác động đến quyết tâm lý chấp nhận giá phòng của Tuấn:
Nếu một phòng lưu trú mà Tuấn di chuyển 5 -10 phút là tiếp cận đầy đủ tiện ích cho thuê với giá 2 triệu/đêm ( phương án 1 ) và một phòng ở vị trí khác và phải mất 30-60 phút mới tiếp cận được tiện ích bán với giá 1,7tr/đêm ( phương án 2 ) thì đương nhiên trong trường hợp này Tuấn sẽ chọn phương án 1.
Vì sao ư? Vì thay vì phải mất từ 30-60 phút để di chuyển ( mất tiền taxxi khoảng 400k-500k và thời gian ) thì rõ ràng lựa chọn này giúp Tuấn tiết kiệm tiền, thời gian và tối ưu hành trình của mình hơn.
Thứ 3, Tuấn ở lâu hơn và chi tiêu nhiều hơn :
Tuấn sẽ lưu trú lâu hơn khi đã lựa chọn đúng ở 2 bước trên, cùng với một tâm lý thoải mái, vui vẻ và mức chi tiêu khi đi du lịch của Tuấn cho thời gian 1 tuần sẽ bằng mức chi tiêu trung bình 1 tháng của Tuấn. Đây chính là lý do chúng ta mua 1 chai nước suối từ 15- 20 ngàn tại một khu du lịch nhưng vẫn vui vẻ và hài lòng.
Thứ 4, Tuấn sẽ quay trở lại nếu có những trải nghiệm tốt: Nếu đây là địa điểm thú vị, mang lại nhiều trải nghiệm với nhiều cung bậc cảm xúc khác nhau cho Tuấn, chắc chắn Tuấn sẽ quay trở lại địa điểm này trong tương lai.
Rồi, từ góc nhìn của một du khách đi du lịch bằng chính trải nghiệm của Tuấn, cùng với 9 năm trải nghiệm thực tế, tìm tòi, nghiên cứu của Tuấn qua nhiều loại hình bất động sản khác nhau từ khu đô thị, khu dân cư, thương mại, du lịch,…. thì Tuấn tự tin chia sẽ đến quý anh chị một CÔNG THỨC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH THÀNH CÔNG như sau:
ĐẦU TƯ BĐS DU LỊCH THÀNH CÔNG = THU HÚT DU KHÁCH + GIỮ CHÂN KHÁCH
Thông qua câu chuyện bằng chính trải nghiệm cá nhân của Tuấn ở trên thì tới đây các anh/chị cũng hiểu vì sao chúng ta cũng một phần nào hiểu được công thức như trên đúng không ạ ?
Để giúp các anh/chị được rõ hơn, Tuấn sẽ giải thích chi tiết từng yếu tố như sau:
- Thu hút du khách: Tại sao lại là thu hút du khách ? Vì yếu tố quyết định sự thành công của một khu du lịch đó chính là du khách. Khác với các loại hình bất động sản khác, bất động sản du lịch phụ thuộc rất lớn vào yếu tố “ du khách “, đây là đối tượng chính sẽ sử dụng các dịch vụ tại đây như: phòng lưu trú, ăn, uống, giải trí, mua sắm,…… Vì ít có người dân địa phương nào vào một khu du lịch để sử dụng dịch vụ cả, có phải không ạ?
- Giữ chân du khách: Ở yếu tố này Tuấn sẽ tạm chia thành 2 yếu tố nhỏ: Giữ chân du khách tạm thời và giữ chân du khách lâu dài.
+ Giữ chân du khách tạm thời: nghĩa là sau khi bị thut hút và quyết định địa điểm sẽ đến, du khách sẽ ra quyết định thời gian của chuyến đi. Như ví dụ trải nghiệm trên của Tuấn là từ 1 tuần đến 1 tháng.
+ Giữ chân lâu dài: Nghĩa là yếu tố sẽ giúp du khách quyết định quay trở lại trong tương lai.
Như ví dụ trên của Tuấn, nếu hài lòng ở địa điểm này, Tuấn sẽ quay trở lại cho kế hoạch du lịch tiếp theo của mình, đồng thời Tuấn cũng sẽ giới thiệu cho bạn bè, đồng nghiệp của mình về một địa điểm tuyệt vời để họ cũng có thể trải nghiệm.
Nếu Tuấn không hài lòng, chắc chắn đó sẽ là lần đầu tiên và cũng là lần cuối cùng Tuấn đến địa điểm đó.
Khi một bất động sản du lịch đáp ứng đủ 2 yếu tố này, Tuấn gọi là một nơi hàng triệu du khách bước chân ngang qua căn nhà của chúng ta mà toàn là người giàu và tâm lý đi xài tiền thì sẽ dẫn đến một hệ quả tất yếu các cửa hàng kinh doanh ở đây chắc chắn sẽ rất sầm uất và doanh thu sẽ cao gấp 3 lần so với các khu kinh doanh thông thường khác.
Vậy, vì sao chúng ta lại có con số gấp 3 lần?
Thứ 1: Trong một khu du lịch với vô vàn tiện ích, bán giá cao gấp 3 -5 lần so với khu dân cư bên ngoài là bình thường. Giống như chúng ta đi ăn ở quán lề đường và tại một nhà hàng 5 sao vậy.
Thứ 2: Tâm lý của khách khi đi du lịch là tâm lý muốn được tận hưởng sự thoải mái , vui vẻ, chính vì vậy họ sẽ chi tiêu gấp 2- 3 lần bình thường. Trong ví dụ trên bằng trải nghiệm của Tuấn ở trên ( bình thường tiêu 1tr/ngày, di du lịch chi 2tr/ngày ), thì rõ ràng Tuấn đã chi gấp 2 lần bình thường.
Và thông thường, ở một dự án, thì yếu tố “ Giữ chân “ này sẽ do chính đơn vị vận hành dự án đảm nhiệm. Vì vậy, có thể nói, yếu tố vận hành đóng một vai trò quyết định đến thành công của cả một mô hình kinh doanh. Trong đó có sự thành công của chủ đầu tư, dẫn đến sự thành công của nhà đầu tư nhỏ lẻ như chúng ta.
- Để anh chị dễ hình dung, Tuấn xin phép chia sẽ 2 hình ảnh thực tế được chính Tuấn chụp tại 2 dự án khác nhau trong một lần đi khảo sát thị trường toàn đảo Phú Quốc. Một dự án được vận hành bài bản, một dự án không được chú trọng ở khâu vận hành thì sẽ trông như thế nào.Xin mời anh chị xem ảnh bên dưới.
2 dự án này không chỉ đại diện cho 2 trường phái đầu tư của 2 ông chủ đầu tư mà nó đại diện cho tư duy của 2 nhóm chủ đầu tư tại Việt Nam. Tuấn sẽ viết kỹ về chủ đề này ở phần khác, vì nếu viết vào đây luôn thì nội dung của chúng ta sẽ khá dài.
Vậy một khu kinh doanh sầm uất như trên, doanh thu mang về cao gấp 3 lần ở những chổ khác thì sẽ dẫn đến điều gi?
Đó là chắc chắn giá thuê bất động sản tại đây sẽ rất cao nhưng luôn luôn được săn đón. Vì sao ư? Anh/chị thử hình dung bằng 2 trường hợp sau, giả sử có 2 tiểu thương cùng kinh doanh 1 mặt hàng là kinh doanh cafe, cùng 1 mức đầu tư chi phí setup ban đầu là 1 tỷ.
Trường hợp 1: Shop A thông thường. Chi phí thuê shop 30 triệu/tháng. Lợi nhuận 50 triệu/tháng.
Trường hợp 2: Shop B trong khu du lịch sầm uất, lúc nào cũng tấp nập người giàu ghé mua hàng. Chi phí thuê shop 50 triệu/tháng. Lợi nhuận 150 triệu/tháng.
Nếu anh chị người kinh doanh thì trong 2 ví dụ trên, anh chị sẽ chọn shop nào để kinh doanh ạ? Rõ ràng chúng ta rất dễ dàng nhận thấy bài toán kinh doanh ở trường hợp 2 là lựa chọn tối ưu lợi nhuận nhất và là lựa chọn tốt nhất.
Khi giá cho thuê, giá trị khai thác thương mại cao gấp 2-3 lần shop thông thường khác thì thời gian hoàn vốn của khoản đầu tư của chúng ta cũng sẽ cao tương ứng gấp 2-3 lần. Đây là một điều vô cùng tuyệt vời !
Vậy một bất động sản có giá trị khai thác thương mại cao, sinh ra dòng tiền lớn giúp chúng ta thu hồi vốn đầu tư ban đầu nhanh, cùng với yếu tố khan hiếm đặc trưng của một bất động sản du lịch thì sẽ dẫn đến kết quả gì ?
Đó là bất động sản của chúng ta sẽ TĂNG GIÁ BỀN VỮNG, VƯỢT TRỘI, ĐỘT BIẾN,.. Đây là một KẾT QUẢ tất yếu được tạo ra từ nhiều NGUYÊN NHÂN ở bên trên.
Cuối cùng, một bất động sản đáp ứng các yếu tố: Khai thác dòng tiền rất mạnh, tăng giá rất mạnh,… sẽ mang về cho chúng ta một KHOẢN ĐẦU TƯ THÀNH CÔNG BỀN VỮNG, giúp TẢI SẢN của chúng ta SINH SÔI THEO THỜI GIAN.
Khi đọc tới đây, Tuấn tin anh chị đã có một bức tranh rõ ràng và một công thức chung để có thể tìm hiểu, đánh giá, xem xét trước khi đưa ra quyết định đầu tư bất kì một bất động sản du lịch nào trên lãnh thổ Việt Nam cho riêng mình. Và Tuấn cũng luôn mong rằng, những khoản đầu tư của anh chị, của Tuấn, của chúng ta sẽ luôn là những khoản đầu tư thành công!
